眾所周知，諸多專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)現在經(jīng)營(yíng)都非常困難，轉型升級很難。其原因一方面是在于電子商務(wù)的快速發(fā)展，新興商業(yè)渠道正在重構，新商業(yè)模式削弱了專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)在整個(gè)流通產(chǎn)業(yè)鏈中的產(chǎn)業(yè)價(jià)值，也就是說(shuō)市場(chǎng)需求降低了；另一方面原因要歸結于專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)的嚴重過(guò)剩，同質(zhì)化競爭造成當前大量專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)難以為繼，缺少專(zhuān)業(yè)能力，缺乏專(zhuān)業(yè)管理使得專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)走入了“開(kāi)門(mén)就虧，不開(kāi)門(mén)就死”的尷尬境地。

        第一個(gè)原因我們不去管它，那是歷史的車(chē)輪誰(shuí)也無(wú)法改變。那為什么專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)會(huì )過(guò)剩呢？因為專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)曾是商業(yè)空間利用率最高的項目，所以投資回報率也最高，受“一鋪養三代”宣傳口號的影響，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)曾經(jīng)有一波比今天北上廣深杭房?jì)r(jià)還要風(fēng)光的時(shí)期，然而“三十年河東，三十年河西”，專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)曾經(jīng)的風(fēng)光無(wú)限已經(jīng)不再。

        哪些專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)現在混的最慘呢？【鄭眼觀(guān)商】以市場(chǎng)主辦方的視角，按照當前市場(chǎng)主辦方面臨的“慘<好慘<非常慘<極慘”的痛苦指數進(jìn)行排序，而與之相反的就是轉型升級的難度系數則由“極難>非常難>較難>難”，如果大家愿意可以對號入座：

        1.分割產(chǎn)權已經(jīng)賣(mài)出去的已開(kāi)業(yè)市場(chǎng)：慘

        這類(lèi)市場(chǎng)多是一些老市場(chǎng)，市場(chǎng)行情好的時(shí)候商戶(hù)已經(jīng)賺過(guò)一筆，大多“炒鋪”者也已經(jīng)賺足，多數鋪面處于每個(gè)商戶(hù)獨立出租經(jīng)營(yíng)狀態(tài)，商戶(hù)看天吃飯，市場(chǎng)整體好則跟著(zhù)賺錢(qián)，市場(chǎng)整體下滑抽身退租，但由于各市場(chǎng)商戶(hù)的所有權已經(jīng)在每個(gè)“炒鋪”者手里，處于一種“買(mǎi)定離手”的狀態(tài)，而且已經(jīng)有前期資產(chǎn)升值的保障，所以他們雖然也意識到市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)下滑，但并沒(méi)有太大壓力，也不會(huì )主動(dòng)變革。故而可以用“慘”來(lái)形容。

        從市場(chǎng)轉型升級難度的角度來(lái)看，這類(lèi)市場(chǎng)是最難轉型升級的一類(lèi)，產(chǎn)權、經(jīng)營(yíng)權分離帶來(lái)的各種商業(yè)糾紛和利益沖突嚴重影響著(zhù)轉型升級的步伐，市場(chǎng)前路無(wú)期。故而轉型升級可以用“極難”來(lái)形容。

        2.不分割產(chǎn)權純租賃已開(kāi)業(yè)市場(chǎng)（含政府建設、企業(yè)建設）：好慘

        這類(lèi)市場(chǎng)多是由地方政府或大型集團企業(yè)主導，有一定區域影響力和市場(chǎng)輻射能力的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)，這些市場(chǎng)一般都有過(guò)輝煌的歷史，由于“只租不賣(mài)”也曾經(jīng)有過(guò)“一鋪難求”的盛況�！爸蛔獠毁u(mài)”是把雙刃劍，市場(chǎng)好的時(shí)候可以分享到租金的溢價(jià)，但市場(chǎng)不好的時(shí)候商戶(hù)絕不會(huì )“風(fēng)雨同舟”，因此也是經(jīng)營(yíng)下滑最快，租戶(hù)撤柜最多，租金下降最明顯的一類(lèi)市場(chǎng)，故而可以用“好慘”來(lái)形容。

        這類(lèi)市場(chǎng)主辦方或多或少都有市場(chǎng)經(jīng)營(yíng)的動(dòng)力（企業(yè)）或壓力（政府），所以他們會(huì )主動(dòng)推進(jìn)市場(chǎng)的轉型升級。但由于傳統專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)管理方僅能提供保安、保潔等基本物業(yè)服務(wù)，對商業(yè)升級的理念和方法都缺乏深入研究，又同時(shí)面臨長(cháng)期利益與短期利益之間的難以取舍，所以轉型升級也舉步維艱。故而轉型升級可以用“非常難”來(lái)形容。

        3.不分割產(chǎn)權純租賃未開(kāi)業(yè)市場(chǎng)（含政府建設、企業(yè)建設）：非常慘

        與上面兩類(lèi)相比這類(lèi)市場(chǎng)即幸運又悲慘。幸運的是市場(chǎng)還沒(méi)開(kāi)業(yè)，各種調整的空間還比較大，靈活性較強。悲慘的是節點(diǎn)沒(méi)把握好，開(kāi)業(yè)遙遙無(wú)期，市場(chǎng)前路渺茫。但是我們要知道無(wú)論市場(chǎng)如何這類(lèi)市場(chǎng)大多數都是一定要開(kāi)業(yè)的，即使再不好也是不可能馬上推倒重來(lái)的，而且從持有者的角度來(lái)講開(kāi)業(yè)越早越好。所以，這類(lèi)市場(chǎng)面臨的最關(guān)鍵問(wèn)題就是長(cháng)期和短期利益的問(wèn)題、大錢(qián)和小錢(qián)的問(wèn)題。如果看的遠，那就一定要從商業(yè)的角度重新對項目進(jìn)行定位和改造，投點(diǎn)小錢(qián)換回項目的起死回生；如果看的近，那就花大價(jià)錢(qián)靠造勢盡快開(kāi)業(yè)，茍延殘喘一下（萬(wàn)達的王員外說(shuō)過(guò)：市場(chǎng)絕對不是開(kāi)業(yè)大吉，而是開(kāi)業(yè)大麻煩。如果僅靠花大價(jià)錢(qián)招商手段實(shí)現短期開(kāi)業(yè)，只能是一種興奮劑療法，對項目長(cháng)期將是一種更嚴重的傷害。

        這類(lèi)市場(chǎng)的轉型升級主要取決于市場(chǎng)主辦方的思想意識，取決于對長(cháng)遠利益和短期利益的權衡，取決于市場(chǎng)主辦方的實(shí)力。由于市場(chǎng)轉型升級涉及到諸多方面的投入成本，故而這類(lèi)市場(chǎng)的轉型升級難度應該可以用“較難”來(lái)形容�！距嵮塾^(guān)商】提醒，這類(lèi)市場(chǎng)要保證項目長(cháng)遠利益最缺乏的是專(zhuān)業(yè)的商業(yè)策劃和運營(yíng)團隊，一定請記住【鄭眼觀(guān)商】提醒最缺的不是招商團隊，而是策劃和運營(yíng)團隊！

        4.分割產(chǎn)權已賣(mài)出但市場(chǎng)保底反租仍未開(kāi)業(yè)市場(chǎng)：極慘

        這類(lèi)市場(chǎng)困境往往會(huì )發(fā)生在一些中小開(kāi)發(fā)商身上。專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)開(kāi)發(fā)商為了快速回籠資金往往會(huì )把商業(yè)面積劃成較小的投資標的，近而將市場(chǎng)轉變?yōu)橐环N“類(lèi)基金份額”，同時(shí)市場(chǎng)主辦方又為了保證經(jīng)營(yíng)的整體性又要承諾一定年限的保底反租（比如年收益8%）。這種情況看，短期內通過(guò)賣(mài)鋪實(shí)現了快速的資金回籠，但市場(chǎng)剛剛建好，現在的市場(chǎng)環(huán)境使得招商、運營(yíng)的難度加大，而這些市場(chǎng)主辦方又并不具備商業(yè)項目的實(shí)際運營(yíng)管理經(jīng)驗，承諾給商鋪投資者的高額年回報率又壓力山大。和第3種情況一樣，市場(chǎng)要開(kāi)業(yè)就面臨兩種選擇，而這類(lèi)市場(chǎng)主辦方往往就是因為當初資金壓力太大才采取賣(mài)鋪反保底的求生技能，現在再讓他投入大量的真金白銀聘請專(zhuān)業(yè)團隊做策劃、做改造、做運營(yíng)，他們又實(shí)在是拿不出錢(qián)，故而這類(lèi)市場(chǎng)可以用“極慘”來(lái)形容。

        這類(lèi)市場(chǎng)的轉型升級也和第3類(lèi)一樣取決于主辦方的主客觀(guān)條件更多。但與第3類(lèi)相比，這類(lèi)市場(chǎng)主辦方主動(dòng)進(jìn)行轉型升級的“動(dòng)力和壓力”都更大，他們對轉型升級的“渴望”更強烈，也更務(wù)實(shí)，因此轉型升級的難度可以用“難”來(lái)形容。但同樣的，【鄭眼觀(guān)商】提醒，這類(lèi)市場(chǎng)要實(shí)現順利的轉型升級最缺乏的也是專(zhuān)業(yè)的商業(yè)策劃和運營(yíng)團隊，一定請記住【鄭眼觀(guān)商】提醒最缺的同樣不是招商團隊，而是策劃和運營(yíng)團隊！

        鄭紅崗，管理學(xué)博士，浙江現代商貿發(fā)展研究院特聘研究員、浙江省電子商務(wù)研究院研究員、浙江工商大學(xué)現代商貿研究中心特聘研究員。